נראה שכחלון מאבד שליטה...

[שדות של אירוסין]

אחלה שקרים, שמח לגלות שאתה נוכל בנוסף ללחץ שאתה שרוי בו

תראה לי פראייר אחד ששוכר דירה בפתח תקווה ב- 5500 שקל??
אולי חמישה חדרים חדשה מקבלן. וגם זה אולי. הרגע עשיתי חיפוש בעיר וכל הדירות להשכרה של עד חמישה חדרים בכלל לא מתקרבות לסכומים האילו.
ומי האידיוט שישלם כזה מחיר בפתח תקווה, כשבקרית אונו האיכותית ממול המחירים יותר זולים ב- 700 שקל?

יש לי עשרה חברים עובדתית שגרים בדירות שונות ברחבי גבעתיים של שלושה חדרים בטווח של לא יותר מ- 4500 שקל לדירה היקרה ביותר, נתון שאותך לא מבלבל ועדיין לא מפריע להפיץ שקרים ולספר על מחירים של 6000 שקל בגבעתיים לשכירות (פחחחח, זה מחיר יותר יקר ב- 2000 שקל מהמחיר בשוק).

אתה כמובן ממציא שקרים, לא מפרסם שום נתון לגבי אף דירה (מ"ר, חדרים, שיפוץ) ומנסה לבנות דיון רציני על סמך הפרחת מעשיות ובדיות.

אני רק מרחם על כל אזרח תמים שהולך להתייעץ עם נוכל חסר כבוד שכמוך.

 

[dat nigga daz]

אתה הנוכל הכי גדול כאן... חחח

אנשים כאן יודעים בדיוק מה המחירים.. אם באמת משפחה הייתה יכולה לשכור ב 2900 נראה לך שמישהו היה רוצה לקנות ????

משפחות לא יכולות למצוא דירה ראויה למגורים בפחות מ 5000 אלף

אני מתחיל לחשוד שאתה מחזיק דירות להשקעה ומפחד לאבד נתח שוק של שוכרים
או שאתה פשוט לא מודע למציאות
אז הנה עכשיו עדכנתי אותך

בוקר טוב אליהו

 

[Nemesis001]

אשמח לראות מאיפה המחירים האלה

חיפוש כרגע ביד 2 של דירות 4-5 חדרים בקרית אונו, עם מעלית, מרפסת ממד וחניה העלה שהדירה הזולה ביותר עולה 5.5 אלף ש"ח, והיא חריגה. שאר הדירות מתקרבות יותר ל-6,000 ש"ח ויש כאלה שאף מבקשים יותר.

בתור שוכר בעצמי באיזור נווה גן בפ"ת, שהוא לרוב מעט זול יותר מאשר קרית אונו, 4,700 שילמתי לפני 3 שנים וקצת, ואז זה היה נחשב למחיר טוב לאיזור. היום אני משלם 5,050 וגם זה מחיר טוב יחסית לדירות רבות אחרות שראינו כאשר עברנו דירה לפני כחדשיים.

 

[שדות של אירוסין]

נו באמת, תקרא מה שכתבתי למעלה

אני הרי כתבתי מפורשות שכולם דורשים מחיר ראשוני של 5.5 אלף ש"ח ביד 2.
אתה הרי לא מצפה מישראלים לדרוש במודעה מחיר ריאלי... כולם כאן בטוחים שהם ידפקו אחד את השני ויפרסמו באינטרנט ב- 700 שקל יותר.

לך לראות את הדירות ב- 5500, תהיה רציני ותשדר שאתה בא לסגור עכשיו, תגיד לבעל הדירה 5200, ותראה איך במקום יש לחיצת יד ביניך לבינו.
תחפש יותר טוב, וגם ב- 5000 תמצא בקלות.

 

[Nemesis001]

מצטער, זה לא קורה בפועל

בתור שוכר בפועל באיזורים האלה, אין כזו גמישות במחירים. רוב הדירות מושכרות פלוס מינוס במחירים המבוקשים. יש כמובן כאלה שמבקשים על דירה שהיא די הרוסה (אפילו בבניין חדש) סכום כזה, והם כמובן יתקשו להשכיר כיוון שהיא בולטת לרעה מול הדירות החדשות והשמורות. אבל דירה חדשה במצב סביר, קשה למצוא בפ"ת בנווה גן בפחות מ- 5,200-5,300 מחיר סגירה בפועל. עלות רכישה, התעניינתי בבניין שכרגע בבנייה, 4 חדרים החל מ- 1,890,000.

הסתכלתי קצת בקרית אונו אם אפשר להוזיל קצת עלויות, לא היו שונות מאוד, לרוב מעט יותר גבוה.

 

[שדות של אירוסין]

בלי לשים לב אתה הוכחת אחד לאחד את כל המלל הרב שכתבתי

אתה מציין שבעל הדירה שלך הצליח להעלות לך את המחיר ב- 350 שקלים על פני שלוש שנים שלמות. וזה כמובן לא מנדיבות לבו, אלא מטעמי היצע וביקוש לאזור המרכז.
קרי - הוא בקושי הצליח לצ'פר את עצמו במאה שקלים עלובים בשנה וזה בדירת 4 חדרים.
כן, כולה מאה שקל לשנה תוספת לדירה בשכונה מבוקשת ויפה במרכז!

שזו בעצם התשובה לכל הדיון הארוך הזה, לאלה שמדמיינים שהם יצליחו לדחוף לשוכר את ה- 1000 שקלים שכחלון יכניס להם.
שיהיה להם בהצלחה בתשלומים לעייריה של הארנונה

 

[Nemesis001]

בכלל לא הוכחתי את דבריך אחד לאחד כפי שאתה טוען

אתה טענת כי דירה בקרית אונו שתרכש ב- 2.3 מיליון תושכר ב- 4,700 בקושי.
לא כך הדבר. הראיתי לך כי ביד 2 אין מחירים כאלה, אפילו לא קרוב.
באיזור נווה גן בפ"ת, כאשר דירה חדשה עולה החל מ- 1.89 מיליון בשלבי התחלת השלד (וכן לפני מיקוח), אני מניח שהדירה תסגר ב- כ- 2 - 2.05 מיליון בקומה סבירה לאחר כל העלויות ולפני מס רכישה. אותה הדירה מושכרת באיזור בכ- 5,200 - 5,300 מחירי סגירה.

בקרית אונו המחירים המבוקשים מעט יקרים יותר, אני מניח שמחירי סגירה בפועל טיפה גבוהים יותר.

אם אתה רוצה לטעון שקצב עליית מחירי השכירות לא מטאורי כמו עליית מחירי הדירות - אתה צודק. אבל המספרים הספציפיים שנקבת בהם לא מדוייקים.

 

[שדות של אירוסין]

אני לא יודע מאיפה אתם, אני לא יודע מי שלח אתכם

אני רק יודע שאין קשר בין מה שאתם כותבים למציאות.
אתם פשוט מעלים בעוד 15% למעלה את המחיר ומנסים ליצר על בסיס זה דיון רציני. כנראה אתם מושקעים עמוק ומנסים לפמפם בכוח עוד ועוד.

"באיזור נווה גן בפ"ת, כאשר דירה חדשה עולה החל מ- 1.89 מיליון בשלבי התחלת השלד".
אז קבל גילוי נאות-
אני אישית הייתי קרוב לפני 8 חודשים לקנות דירה באזור הנ"ל בשלבי סיום בניה במחיר של 1.68 מיליון שקלים, 4 חדרים, 105 מ"ר עם מרפסת ובקומה סבירה.
ככה שאין לי כח להמשיך את הדיון הזה בכלל. אני בהחלט לא חושב שנתנו לי 200 אלף שקל הנחה כי יש לי עיניים יפות.

ואם אתה באמת אדם תמים שמתעניין, אז יש כרגע פרויקטים בגני תקווה שהם באמצע בנייה - דירות 4 חדרים 110 מ"ר נמכרות שם ב 1.8 מיליון שקלים עד קומה 8, מחיר נכון ליום שישי האחרון.
שזה כבר פחות מאה אלף שקל לאזור יותר איכותי.

 

[Nemesis001]

נו באמת - ירית לעצמך ברגל.

לפני רגע אתה טענת שבקרית אונו משכירים דירות חדשות מקבלן ב- 4,700 וגם את זה נאנקים לקבל. דירות שנקנות ב- 2.3 מיליון לדבריך.
מספיק להסתכל במחירי יד שנייה כדי לראות שהמחירים גבוהים במעל 1,000 ש"ח בממוצע לעומת מה שטענת עבור שכירות. קנייה לא בדקתי - לא יודע.

נתתי לך דוגמה של מה שקורה בנווה גן, שכונה מעט זולה יותר מאשר האיזורים הסמוכים לפ"ת בקרית אונו. המחירים המבוקשים ל-4 חדרים סבירה הם כ- 5,500 ש"ח, מחירי סגירה לפועל בין 5,200 לבין 5,300. נתתי לך דוגמה למחירי סגירה בפועל שהם נמוכים מהממוצע בגלל דרישות בטחונות גדולים בהרבה מהממוצע, עם ביקוש גבוה מאוד.

נתתי לך דוגמא למחיר מחירון מבוקש של דירת 4 חדרים בבניין שנבנה כרגע לידי. כתבתי גם במפורש מחיר מחירון לפני מיקוח.

עכשיו אתה טוען שדירה כזו תמכר ב- 1.68 מיליון. נניח ודבריך נכונים - אז מצויין, אתה מוכיח לחלוטין את ההפך. אפילו שכר דירה של 4,700 הוא לא תשואה רעה ממש עבור דירה של 1.68 מיליון, כאשר אתה מנסה לטעון שהתשואה מתקרבת ל-2%. אז תחליט, הדירות זולות והתשואה גבוהה, או שהדירות יקרות?

בפועל, קל מאוד להפריך את דבריך. מספיק להסתכל במדל"ן שניזונים מאתר רשום המיסים, ולראות כי מחיר ממוצע למ"ר באיזור הוא 17,400 ש"ח. תכפיל את זה ב-105 מטר שלך ותקבל 1.827 מיליון ש"ח. תוסיף לכך את העובדה שהמחיר הממוצע כולל 5 חדרים, בהן המחיר הממוצע למטר מעט נמוך יותר, וכי לעיתים המחיר המדווח לרשות המיסים מעט נמוך יותר בעסקאות יד-2 על מנת לחסוך מס רכישה - ותגיע לא רחוק מהמספר שאמרתי. עוד נקח בחשבון ש-105 מטר זה מעט קטן עבור 4 חדרים במידה ומדובר בתחשיב העירייה. דירה סבירה יותר של 115 מטר כמו זו שאני גר בה תהיה כבר 2-2.05 מיליון כפי שאמרתי.

 

[שדות של אירוסין]

כמובן כמובן, המחירים בשכונה שלך הם 5300, אבל אתה משלם 5050

למה? כי יש לך עיניים יפות, כמובן.
אחרת, אם היו לך עיניים בצבע אחר, היית משלם כמו כולם.
מפליא שכל הישראלים חושבים ככה, אין לי חבר שלא בטוח שהוא שוכר במחיר הכי נמוך באזור כי זה רק הוא.

אני לרגע לא אמרתי שבכל אזור המרכז התשואה היא 2%. בגבעתיים זה ככה, אבל יש מקומות במרכז שעדיין מצליחים לקבל בהם 3% וטיפה יותר (כן, בעיקר פתח תקווה).

בסה"כ באתי להגיד שאין מצב שמשכיר יצליח לדחוף עלייה של 1000 שקלים בשכ"ד לשום שוכר פר חודש, ואפילו לא שליש מזה, כי השוק תקוע ובקושי עולה.
ואז אתה - כן אתה בדיוק! - הוכחת הכל אחד לאחד.
כי בעל הדירה שלך כבר שלוש שנים "תקוע" איתך ובקושי מגרד עליך רווח של מאה שקל בשנה!
אחרי כל הדיבורים על השכ"ד שטס לנו כאילו, אתה מגלה לנו שבעל הדירה שלך מצליח "להרים" לך כולה 100 שקל בשנה.

גם כן "טיסה" מטאורית.
רוצו לקנות דירות במרכז!!

 

[dat nigga daz]

שדות - תשמע אתה פשוט קנאי...

בהתחלה עוד חשבתי שאתה מגיע לכאן על מנת לנהל דיון, בפועל מסתבר שאתה הומלס שפשוט מנסה להצדיק את הטעויות שלך...

מה קרה ? כואב הלב שילדים בני 24 קנו דירה ואתה עדיין לא ?
למה חיכית ? למבצע של ביבי דירה בתל אביב ב 800,000 ?

חחחחח בוקר טוב אליהו

מחירי השכירות מטורפים.. ויהיה יותר גרוע.... מי שהקשיב לי עד היום יודע שאני יודע על מה אני מדבר לאורך כל השנים


בחרת כחלון - תמשיך לגור בפחון

 

[שדות של אירוסין]

סה"כ זה נחמד שמסתובבים כאן נוכלים לא מתוחכמים כמוך

זה רק מעיד כמה הגזרות של כחלון בכיוון הנכון, ואיך הלחץ נוזל ממך בכל תגובה.

 

[dat nigga daz]

אמרת אותו דבר שנה שעברה על הגדלת מס הרכישה..

ובסוף זוגות מסכנים שחיכו שנה שילמו עוד רבע מיליון שקל חחחחח

בחרת כחלון - עכשיו תגור בפחון

 

[Nemesis001]

בדיוק כך

מחיר ממוצע הוא כשמו, ממוצע. יש גבוה יותר ויש נמוך יותר. ממוצע הסגירה לדירה סבירה עומד על כ- 5,300. כבר הסברתי קודם למה אני משלם מתחת לממוצע.
בעל דירה שאכל קש, ומבקש ערבות בנקאית של 15,000 ש"ח ובנוסף תשלום 3 חודשים מראש. כלומר מי שרוצה אותה צריך להעמיד 30,000 ש"ח מראש.

רוב עם ישראל שגר בשכירות חי במינוס מחודש לחודש, עם הלוואות על מכוניות חדשות, חופשות ואפילו תשלומים בסופר, קשה לו להעמיד 30,000 ש"ח מראש.

אני מנגד, מאוד אוהב בעלי דירות שמבקשים הרבה ערבויות. קהל היעד הפוטנציאלי קטן בהרבה והמחיר נמוך יותר.
אני לא כתבתי בשום מקום ששכר הדירה טס. אז הויכוח הוא לא איתי. הויכוח הוא על המספרים האבסולוטיים שנקבת בהם שהיו לא מדוייקים.

מעבר לזה, שכר הדירה לא עלה ביחס אפילו קרוב למחירי הרכישה.
דירת 2 חדרים ששכרתי לפני כ-9 שנים ברמת ורבר בפ"ת ב- 1,800 ש"ח תושכר היום בכ- 2,800 לפי הנראה בלוחות. תוספת של כ-56%.

אבל אם נשים את הדברים בפרופורציה, גם העליה שספגתי של 7.5% בתקופה של 3 שנים, כלומר 2.5% עלייה בשנה בתקופה של אינפלציה אפסית עד שלילית, היא לא רעה.

 

[שדות של אירוסין]

אז אני מציע לך בחום לבדוק מעבר לקרית אונו

אתה משלם מחיר של קרית אונו, וגר בג'וחה של פתח תקווה (בלי לפגוע כמובן).

ואני אסביר את עצמי שוב, כי זה יצא מפרופרוציה ולא הובנתי נכון-
המחיר שידרוש בעל דירת 4 חדרים באינטרנט בקרית אונו יהיה לפחות 5500 שקל. שזה כמובן לא מדד לכלום.
בחודשי הקיץ המחיר שאותו משכיר יקבל ינוע בסביבות ה- 5200, כש- 5500 שקל זה גבול עליון מאד, שמיעוט שבמיעוט יקבל וזה בטח לא משקף כלום.
משכיר שפיספס את חודשי המשפחות בקיץ יתקע עם הדירה לחורף, ואז כבר כוח המיקוח שלו נמוך, כי האזור לא מתאים לשותפים והמשפחות לא נכנסות בחורף לדירה חדשה.
ואז אותו משכיר יאלץ:
א. לרדת מ- 5000 שקל ולהסתפק במחיר נמוך (4800 שקל), העיקר להכניס דייר.
ב. "להתעקש" ולחכות לפראייר שישלם לו 5200 שקל ולהשאיר דירה ריקה חודש+.

לגבי פתח תקווה, אני לאורך כל השרשור מתקשה לקבל את המחירים שאתה מפרסם, אני מכיר מאד את כל האזורים שם, ולמעט כפר גנים ג', אני פשוט לא מסכים שזה המחירים. פתח-תקווה היא ליגה מתחת לרמת-גן, וכך זה היה וכך זה ישאר לנצח.
לשלם 5000 שקל על 4 חדרים שם זה פשוט לא רציני, ובטח לא משקף את רמת המחירים בעיר (מבלי להישמע גזען, העיר מלאה בערסים ובאתיופים, שמה לעשות, במונחי נדל"ן מורידים את הערך של העיר).
בטח לא כשבאותו המחיר אפשר לנדוד לערים מבוססות וחזקות כמו רמת-גן או קרית אונו, עם החינוך המצויין והאוכלוסיה המשובחת.

 

[Nemesis001]

עוברים מתי שצריכים את הדירה...

הדירה בה אני משלם 5,050 אינה אותה אחת עבורה שילמתי 4,700. משם סולקתי לאחר כבוד לטובת בן של בעלי הדירה.
אין ספק שבחדשי הקיץ המחירים מעט גבוהים יותר. מחוץ לעונת הביקוש ההיסטרית המחירים כשעקבתי אחרי המבוקש ביד 2 היו נמוכים יותר בכ- 200 ש"ח. אני מניח שבעלי דירות 5 חדרים סובלים יותר מההבדל בין העונות.

בכל אופן, אם תפתח לוח יד שנייה ותכוון אותו לדירות 4 חדרים בנווה גן בפ"ת תגלה 2 דירות בלבד בפרטי, מתומחרות ב- 5,300. ללא מחסן.
לפי סכום הארנונה שנקבו בו, הדירות קטנות מזו שאני גר בה (ארנונה נקובה 1080 ו- 1100, אני משלם 1,230), ואחת מהן - החדשה יותר - באיזור פנימי יותר ופחות נוח. השנייה באיזור נוח יותר ואפילו קומה גבוהה - אך לא נלקח בחשבון מצבן הפנימי.

בתיווך יש 3 דירות, אחת ב- 4,900 (בוודאי ברגע שמתקשרים המתווך יאמר שבדיוק זו הושכרה אבל יש לו אחרת) ואחת ב- 5,300.
עם ביקוש היסטרי שכזה, מי יוריד ולו שקל אחד מהמחיר המבוקש?

באם המושבות הסמוכה (והצפופה והפקוקה הרבה יותר) המחירים מעט נמוכים יותר, שם 4,900 - 5,000 נראים לי הממוצע.

בקרית אונו הסמוכה, באיזורים הנושקים לפ"ת בדקתי לפני ששכרתי כאן, המחירים המבוקשים היו מעט גבוהים יותר מאשר כאן. בשיחת טלפון המשכירים לא הראו שמחה גדולה להתגמש במחיר, לא טרחתי אפילו ללכת לראות בעקבות זאת.
איזורים אחרים בקרית אונו - אין לי שמץ של מושג, לא היו רלונטיים עבורי.

זה המצב בשטח. באיזורים אחרים בעיר, המחירים אחרים.
חיפוש קצר של דירות 4 חדרים עם ממד, מעלית ומרפסת שמש (לסנן בניינים כמה שיותר חדשים) העלה מחירים מבוקשים בין 4,500 - 5,000 ש"ח. אני מניח שמחירי הסגירה הם בקצה התחתון של הטווח.
ברמת גן, אין לי מושג מה קורה, אני מניח שבאיזור סביר בבניין חדש דירה בגודל דומה תעלה לפחות 1,000 ש"ח יותר.

 

[Nemesis001]

אגב, לגבי נושא הדירות שנתקעים איתן אחרי חודשי הקיץ

בדירה שאני משכיר, שהיא אמנם רק 3 חדרים ומתוחזקת ומטופחת הרבה מעל הסטנדרט הנהוג באיזור, היא תמיד הושכרה תוך 48 שעות בלי להוריד אגורה מהמחיר המבוקש לשוכרים טובים.

אם תיאורטית הייתי נתון במצב כזה יכול להיות דווקא שהייתי ממתין שיגיע שוכר שישלם מה שהדירה שווה בעיני, אולם הייתי דואג שהחוזה יסתיים בדיוק בתחילת הקיץ, ולא הייתי מעדיף להשכיר באותו רגע ב- 200 או 300 ש"ח פחות.

 

[שדות של אירוסין]

וזה, כמובן, בחיים לא יקרה

למה שמשפחה תשלם להובלה 2500 שקל בראשון לדצמבר, תשלם מחיר מלא וגבוה על הדירה כאילו זה חודשי הקיץ, והכל בידיעה שבראשון ליולי החוזה מסתיים ובעל הדירה ינסה להעלות את מחיר הדירה והם יצטרכו להתפנות שוב?
או שבעל הדירה יסגור איתם על מחיר קשיח עד לראשון ליולי בעוד שנה וחצי (ואז הוא מפסיד כי הוא תקוע 20 חודשים באותו מחיר), או שהוא יאלץ להוריד להם משמעותית את המחיר לתקופת שכירות של 8 חודשים (400 שקלים פחות לחודש, בשביל משפחה שתסכים להיכנס לדירה בחוזה של 8 חודשים, ולהיות בחוסר ודאות בראשון ליולי מה סכום העלאה, ואם הם צריכים שוב להתפנות ולנדוד).

ובכלל, בקיץ ניתן למצוא דייר מהרגע להרגע, בחורף תמיד תזכור את המתמטיקה:
חודש התעקשת והדירה לא מושכרת - הפסדת 5000 שקל שכירות + 700 שקל ארנונה + 500 שקל ועד בית.
אם התפשרת והורדת 300 שקל - הפסדת "רק" 3600 שקל.

ואגב, זו לדעתי גם הסיבה המרכזית שמחירי הדירות לא מתפרעים, הרבה בעלי דירות נכוו בעברם, התעקשו לקבל מחיר מסויים, הדירה עמדה חודש ריקה, ואז הם ישבו עם נייר ועט וגילו שאת "הרווח" על ההתעקשות (נניח, עוד 300 שקל לחודש), הם כיסו רק אחרי שלוש שנים של שכירות (כי בשנה הראשונה הם העמידו דירה ריקה חודש והפסידו 6000 שקל).
וזה למה בעלי דירות בד"כ הולכים בקטן ומבקשים בכל חוזה חדש תוספת מינורית של 100-150 שקלים, ולא 400 שקלים, נניח.

 

[Nemesis001]

נקודת המוצא שלך לא נכונה

קודם כל, חודש ריק אחרי חודשי הקיץ יוצא הראשון לאוקטובר.
ומעבר לכך, לא משנה אוקטובר או דצמבר, החוזה יהיה לא לתקופה של 8 חודשים, אלא לתקופה של שנה ושמונה חודשים. גם כך אני תמיד נותן שנה אופציה בחוזה, מה אכפת לי לעשות מראש חוזה לשנה ושמונה?

אם אשכיר ב-300 ש"ח פחות, אאלץ להעלות את המחיר בתום השנה. הרבה יותר נעים ונוח להשכיר מראש במחיר המבוקש, ולתת לשוכר שנה נוספת באותו מחיר, מאשר להשכיר במחיר נמוך יותר ל-8 חודשים ואז להעלות את המחיר ב-800 ש"ח. גם אם הוא ישאר, האווירה כמובן פחות נעימה. אם יחליט ללכת, אני שוב תקוע בתקופה לא נוחה, וכמובן לכך יש להוסיף את הטרחה של החלפת שוכר (להראות פעמיים - שלוש את הדירה, העברת חשבונות, תשלום לעורך דין וכו').

אלא אם כן אין שום סיכוי לקבל את מחיר הקיץ (ההוגן, לא המחיר שישלם הפראייר שחייב לעבור ברגע האחרון ונתקע בלי אף דירה בלוחות) ככל הנראה אעדיף תמיד לספוג חודש.

 

[h a j b i]

בשכירות המחיר בפועל נמוך ב- 100,200 ש"ח אם בכלל

לרוב זה נסגר פשוט במחיר שפורסם.
אני יכול להגיד לך את זה בתור אחד שגם שוכר וגם משכיר.
זה בניגוד כמובן לדירות למכירה שם יכול להיסגר גם בהרבה פחות ממה שפורסם.